Xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp 2025 có được không?

Xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp là chủ đề được nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư quan tâm, bởi liên quan trực tiếp đến tính pháp lý, chi phí và rủi ro lâu dài của dự án. Trong bài viết này, VTCONS sẽ cùng bạn tìm hiểu những quy định, rủi ro và hệ quả quan trọng khi tự ý xây dựng, giúp chủ đầu tư chủ động hơn trước khi quyết định.

 Ngoài ra, nếu bạn muốn tìm hiểu thêm giải pháp xây dựng nhà xưởng chuyên nghiệp nhanh chóng và tiết kiệm, đừng bỏ qua bài viết tổng quan mà chúng tôi đã biên soạn.

Loại đất được phép xây dựng nhà xưởng – Xây dựng nhà xưởng

Giải đáp “xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp có được không?”. Thủ tục chuyển đồi mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng. Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao nhiêu tiền?
Hôm nay VTCONS sẽ tư vấn để bạn có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề này.

Hỏi: Kính chào VTCONS nhà em có một mảnh đất 1000m2 hiện tại 1 phần là đất ở một phần là đất vườn không sử dụng đến và muốn cho thuê. Bên thuê sẽ sử dụng để làm xưởng sản xuất kinh doanh lâu dài, chỉ xây dựng nhà xưởng khung thép tiền chế (khung thép, mái tôn) có thể tháo lắp di chuyển qua vị trí khác dễ dàng, không phải xây dựng nhà kiên cố.

Toàn bộ diện tích cho thuê có mục đích sử dụng bao gồm cả đất ở, đất vườn và đất trồng trọt. Em muốn nhờ tư vấn giúp: việc cho thuê của gia đình em như vậy có vi phạm quy định của luật đất đai không? Đồng thời, gia đình em có phải xin phép chính quyền địa phương không ạ? Trân trong cảm ơn!

Đáp: Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thì đất của gia đình bạn cho thuê là đất nhà ở, đất vườn (đất nông nghiệp). Bạn muốn cho thuê đất ở, đất vườn đề cho thuê, bên thuê để làm xưởng sản xuất kinh doanh lâu dài, về nguyên tắc thì khi mở xưởng sản xuất trên đất ở, đất vườn (đất nông nghiệp) thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang loại đất phù hợp.
Về mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng, căn cứ theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất thì:

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
   Như vậy, việc gia đình bạn xây nhà trên đất nông nghiệp là sử dụng sai mục đích của đất vì vi phạm nguyên tắc đúng quy hoạch, kế hoach sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
   Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013: “Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về trường hợp của bạn, xin được tư vấn như sau:

Như vậy theo quy định trên, đất dùng để xây dựng nhà xưởng thuộc loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp chứ không phải loại đất ở hay đất nông nghiệp. Đất ở chỉ được phép xây dựng nhà ở trên đất. Để xây dựng nhà xưởng trên phần đất trên, bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Theo đó, trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở, đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện hành vi sử dụng đất theo mục đích mới. Sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bạn phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng, vì nhà xưởng sản xuất không phải là đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014. Dựa vào quy hoạch khu dân cư và các tiêu chuẩn khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy phép xây dựng.

Khi đó bạn sẽ được phép xây dựng nhà xưởng với thiết kế, sơ đồ được cấp phép, phù hợp với quy hoạch khu dân cư, bảo đảm an toàn hành lang bảo vệ kênh.

Thủ tục chuyển đồi mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng – Xây dựng nhà xưởng

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo đó, muốn biết thửa đất nêu trên của gia đình bạn có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phải phụ thuộc vào 2 điều kiện đã nêu ở trên. Trình tự, thủ tục chuyển đồi mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng được thực hiện theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

Điểm b Khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện đối với trường hợp: “b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.”
Nếu hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng của bạn được cho phép, thì bạn sẽ phải lưu ý một số chi phí sau.

Lệ phí chuyển mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng – Xây dựng nhà xưởng

• Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Theo Khoản c Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất thì: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
• Lệ phí trước bạ:Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ (do UBND Tỉnh, TP trực thuộc TW ban hành) và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (đối với đất là 0,5%)

Rủi ro và hệ quả khi tự ý xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp – Xây dựng nhà xưởng

Việc tự ý xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp mà không thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và hệ quả nghiêm trọng cho chủ đầu tư, cả về pháp lý lẫn kinh tế. Cụ thể:

Bị xử phạt hành chính với mức phạt cao – Xây dựng nhà xưởng

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, trường hợp cá nhân hoặc tổ chức xây dựng công trình trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính.

• Mức phạt có thể dao động từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, tùy theo diện tích và tính chất vi phạm.

• Ngoài ra, chủ đầu tư còn có thể bị buộc phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất, đồng nghĩa với việc tháo dỡ toàn bộ công trình đã xây dựng.

Công trình có thể bị cưỡng chế tháo dỡ – Xây dựng nhà xưởng

Nhà xưởng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp sẽ không được cấp giấy phép xây dựng và không được công nhận hợp pháp. Trong nhiều trường hợp, chính quyền địa phương sẽ ra quyết định cưỡng chế, buộc tháo dỡ toàn bộ công trình, dẫn đến thiệt hại lớn về chi phí xây dựng và thời gian đầu tư.

Không được cấp các giấy tờ pháp lý liên quan – Xây dựng nhà xưởng

Nhà xưởng xây dựng trái phép không có giấy phép và không được công nhận trên hồ sơ pháp lý. Điều này đồng nghĩa với việc:

• Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Không thể thế chấp, vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng, sang tên

• Khó khăn trong việc đăng ký kinh doanh và hoạt động sản xuất chính thức.

Ảnh hưởng đến uy tín doanh nghiệp và cơ hội kinh doanh – Xây dựng nhà xưởng

Những vi phạm này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của doanh nghiệp trên thị trường, đặc biệt với các đối tác, khách hàng hoặc nhà đầu tư. Khi nhà xưởng không hợp pháp, doanh nghiệp cũng dễ bị gián đoạn hoạt động sản xuất, kinh doanh, mất cơ hội mở rộng hoặc phát triển.

Rủi ro pháp lý kéo dài – Xây dựng nhà xưởng

Vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai và xây dựng thường phức tạp và mất nhiều thời gian giải quyết. Doanh nghiệp có thể mất nhiều năm để khắc phục sai phạm, vừa tốn kém chi phí luật sư, vừa ảnh hưởng đến toàn bộ chiến lược phát triển dài hạn.

Vì vậy, để tránh những rủi ro và hậu quả nghiêm trọng kể trên, các chủ đầu tư cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin cấp phép xây dựng đúng quy định trước khi triển khai dự án xây dựng nhà xưởng. Đây là bước vô cùng quan trọng giúp bảo vệ tài sản, uy tín và đảm bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Việc tự ý xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về kinh tế, pháp lý và uy tín doanh nghiệp. Để tránh những rủi ro không đáng có, chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật, thực hiện đúng thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng.